第二章 企业租赁经营合同参考文本格式

　　　　　　　　　第一节 企业租赁经营合同的概念和分类

　　一、 企业租赁经营合同的概念

　　企业租赁经营，是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在租赁关系终止时，返还所租财产。

　　企业租赁经营合同，就是规定出租方与承租方权利义务关系的协议。这里所讲的企业租赁经营，是指根据《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》所进行的全民所有制小型工业企业的租赁经营。集体所有制工业企业实行租赁经营的，参照执行。

　　与传统的财产租赁合同相比，企业租赁经营合同的特点在于：(一)传流财产租赁合同的标的一般是单个的物品，而且必须是非一次消耗物；而企业租赁合同的标的则是一个企业的全部资产，包括固定资产和流动资金，有形财产和无形财产，这些财产可以是一次消耗物，可以是财产、现金，也可以是债权、工业产权。（二）从当事人的权利义务关系来看，传统财产租赁合同的承租方，对承租物一般只有简单的使用权，没有处分权，而企业租赁合同的承租方，对企业财产则拥有经营管理的自主权，这中间也包括处分权。

　　与企业承包经营合同相比，企业租赁合同的特点在于：（一）企业承包合同的基本内容，是承包上缴利润指标以及由此产生当事人之间的其他权利义务关系。企业租赁合同的基本内容，是承租方对企业财产进行租赁经营，并向出租方交纳租金。利润和租金的区别都是不言自明的。（二）从适用范围上看，承包经营合同多适用于大中型国营企业，而租赁经营合同则多适用于小型国营企业和集体企业。（三）在承包经营合同中，承包方提供抵押财产不是合同的有效条件，而在租赁经营合同中，必须明确承租人所提供的抵押财产。（四）发生亏损时，承包企业只要用企业的自有资金补偿即可，而租赁合同的承租方则必须以抵押财产进行补偿。（五）在承包经营的情况下，承包期间新增资产的所有权性质与承包前的企业所有权性质是一致的；而在租赁经营的情况下，租赁期间承租方用其收入追加投资所添置的资产，则属于承租方。

　　企业租赁经营合同的特殊性，决定了它是法律调整的特殊性。但是，企业租赁经营合同也具有经济合同的一般特征，例如：签订租赁经营合同双方也必须坚持自愿、平等、协商的原则；合同信法订立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除；一方违约，应向对方承担违约责任，等等。

　　二、企业租赁经营合同的分类

　　按照承租方的不同，对企业租赁经营合同可以分类为：

（一）个人租赁，即公民个人承租经营企业；（二）合伙租赁，即二人及二人以上合伙承租经营企业；（三）全员租赁，即本企业全体职工承租经营企业；（四）企业租赁，即一个企业承租经营另一个企业。

　　按租赁企业的所有制性质，可以分为全民所有制企业租赁和集体所有制企业租赁。

　　按租赁企业的行业归属，可以分为服务业、修理业、饮食业、商业和工业企业的租赁。

　　按租赁程序的不同，可以分为面向社会的招标租赁和企业内部的职工租赁。

　　　　　　　　　　第二节 签订企业租赁经营合同的程序

　　根据我国现行法规、政策的规定，签订企业租赁经营合同，要经过以下步骤：

　　一、确定出租方。国务院发布《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第6条规定，出租方应为企业所在地人民政府委托的部门，当前多为企业的业务主管部门。

　　二、 产核资。出租方在企业出租前，应当会同有关部门对企业进行债务清理，评估资产（包括有形资产和无形资金）；根据行业和本企业资金利润率确定标的。 　　
　　三、 定租赁企业的租赁方式。出租方应当根据企业的特点，具体分析各种租赁方式的利弊，对个人租赁、合伙租赁、企业租赁、全员租赁加以选择，确定合理的租赁方式。

　　四、 发布招标公告，确定投标者。完成准备工作后，出租方即向社会公布招标公告，公告中应说明招标企业的名称、性质、经营范围、产品及产量、产值；租赁期；投标条件；报名手续；中标者的权利和义务等。

　　五、 制投标书。招标公告发布后，符合投标条件者均可投标，经过资格审查，出租方确定投标者后，即应组织投标者进厂考查，由投标者编制投标书，提出具体的经营方案。 　　
　　六、 定中标者。出租方应根据合理竞争、优胜劣汰的原则，组织进行公开答辩，并对投标者进行综合考评。在征求职工大会或职工代表大会的意见后，确定中标者。 　　
　　七、 订企业租赁经营合同。出租方选定承租方（即中标者）后，双方应订立书面的租赁经营合同。合同内容应包括：标的；合同生效条件和有效期限；租赁期限；租凭期内经营总目标及年度经营目标；租金数额、交付期限及计算办法；承租方的收益及企业各项基金的分配比例；企业租赁前债仅债务及遗留亏损的处理；租赁双方的权利和义务；担保的形式和要求；合同的变更、解除及合同纠纷处理办法；违约责任；租赁期满后资产返还和验收。双方签订合同后，还应根据法律、法规、政策的要求，办理其他必要的批准手续或公证、鉴证手续。 　　
　　 八、 理企业变更登记手续。企业由承租方进行经营，个人租赁中的承租人及其他租赁形式中的承租经营者，相应地成为在企业租赁经营期间的法定代表人，行使厂长职权，对企业全面负责。但在对外进行业务活动时，承担义务，享有权利的主体，仍旧是企业，因此，实行租赁后，承租人需持有关必备证件及合同到工商行政管理机关办理变更法人代表手续。

　　　　　　　　　　　第三节 企业租赁经营合同当事人的主要权利义务

　　一、出租方的权利和义务

　　出租方的权利主要有：一是监督承租方遵守国家方针、政策、法律法规，完成国家下达的计划；二是监督租赁企业的财产不受损害；三是收取承租方按照合同规定交付的租金。出租方的这些权利，对国家来说是其义务和责任，必须正当行使，不能对承租方的经营活动不管不问。

　　出租方的义务表现在：第一，按照合同规定保证承租方的经营自主权，依法维护企业租赁前享有的各项优惠持遇，不得对承租方的正常经营活动进行非法干预。第二，为租赁企业的生产发展提供必要的服务，所谓必要，应依具体情况而定。第三，根据承租方的要求，会同有关部门协助租赁企业解决经营活动中的困难。

　　二、 租方的权利和义务

　　按照《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》的规定，承租经营者作为承租方的代表，享有和履行下列权利和义务。

　　承租方的权利是：

　　第一、 有国家规定的厂长（经理）的权利。个人租赁中的承租 人，合伙租赁、全员租赁、企业租赁的承租经营者，是企业的厂长（经理），在行政管理、劳动管理，生产经营业务活动等方面享有国家规定的权利，出租方不得干预。
　　 第二、 免厂级行政副职的权利，但任免情况要报有关部门备案。
　　 第三、 定企业脱胎换骨产人员编制的权利。
　　 第四、 据市场需要，调整企业的经营方向的权利，但要按照国家有关规定办理变更手续。
　　 第五、 照合同规定获取承租收入。

　　承租方的上述权利，从法律的角度看，可以概括为两项：一项是承租经营权，一项是获得承租收入的权利，后者系前者派生而来。承租经营权具有物权性质。

　　承租方的义务是：

　　第一， 履行国家规定的厂长（经理）职责；
　　第二， 执行价格政策，维护用户和消费者的利益；
　　第三， 维护职工的合法利益；
　　第四， 维护租赁经营企业的资产，保证设备完好，办理企业保险；
　　第五， 提供合法、可靠的承租经营担保；
　　第六， 按期交付租金。

　　　　　　　　　　　　第四节 签订企业租赁经营合同应注意的几个问题

　　一、关于合同的担保

　　承租人要对企业进行租赁经营，必须提供相应的担保：

　　（一）个人承租的，承租人必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中应当有一定比例的现金）作为担保，现金部分存入银行。此外，还应有两名以上的保证人。

　　（二）合伙承租、全员承租的承租成员，必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产作为担保。担保财产中应当有一定比例的现金，现金必须专款存入银行。

　　（三）企业承租的，必须出具与租赁企业资产成一定比例的留用资金作为担保，并存入银行。存入银行后，除征得出租方同意，可作为流动资金参加周转外，不得挪作他用。

　　承租方提供财产作为担保，实际上是为出租方的受偿设定了一种优先权，并使自己的财产权受到一定限制。一方面，在承租方不能履行合同义务时，出租方优先于承租方的其他债权人，以担保财产受偿。在性质上，承租方提供的财产属于抵押物，出租方对该财产享有抵押权。另一方面，承租方在租赁内不得随意处分抵押财产，如已处理，出租方对该项财产享有追索权。

　　在由第三方提供保证的情况下，当承租方不履行义务时，由保证人承担连带责任。保证人承担责任后，有权向承租方追偿。

　　二、 关于租金的计算

　　租金是企业租赁制的核心内容，也是承租人应该履行的主要义务。如何确定和计算租金，各地实践也不相同。比较典型的做法是：

　　（一）将租金分为纳税租金和不纳税租金。纳税租金以租赁当年的资产租金率（即资产利润率）为基数，每年递增一定比例，乘以当年年初实有资产，得出租金数；不纳税租金即按规定从成本中提取的折旧基金及大修基金。这种方法使租金同企业资产和利润的变化相联系，切合实际，但如何确定准确的递增比例，是一难题。

　　（二）实行基数递增租金，即由租赁双方商定各年度的基数利润和基数租金，在这个基础上，按计租年度企业的实妹利润与基数利润的比例适度上浮，计算出实际租金。如果实际利润低于基数利润，承租人照交基数租金。

　　（三）实行固定租金制，即租金数额不因利润增减而变动。这种方法比较稳妥。

这几种方法各有利弊，应依具体情况灵活择用。除此之外，还有其他一些计算方法。确定租金应兼顾国家、企业、职工、承租方等各方面的利益，在保证国家增收、企业多留、职工收入增长的前提下，根据企业固定资产、自有流动资金、经营状况、所处地理环境和市场动态等因素，由双方商定。

　　三、 于承租方的收入

　　承租收入广义上讲包括租金、承租方收入及风险保证金。按照我国法律法规、政策的规定，自租赁经营合同生效之日起，停发个人承租经营者及合伙承租成员的工资、奖金，预支生活费。对于租赁经营所得收入，承租方应先按合同规定交纳租金，然后再划分出承租方的实得利益。除个人承租外，承租经营者的收入，原则上不超过本企业职工平均工资和奖金的5倍，其他承租成员的收入应当低于承租经营者的收入。

　　在交付租金和实际支付给承租成员应得收入后，承租收入仍有余额的，应当作为企业的风险保证金留存。承租方在租赁期内完不成经营总目标或者欠交租金时，以该风险保证金抵补。

　　四、 于承租前债权债务的处理

和企业承包经营一样，企业实行租赁经营后，其法律地位和主体资格并未改变，因此，企业租赁前债权债务的处理，其原则和企业承包前的债权债务的处理是相同的。

　　当事人应当在签订企业租赁经营合同时就把这个问题考虑在内，以免履中发生纠纷，如果清产核资时对债权债务疏漏，应由承租方以企业的名义受偿或清偿，然后在租金中加上受偿的债权份额或从租金中减去清偿的债务数额。
　　 五、 于租赁期间新增资产的归属

　　与企业承包经营不同，在企业租赁经营的过程中，企业的新增资产不一定属于全民或集体所有。具体讲有5种情况：（一）在租赁期间，出租方为帮助承租方面而投入的资产，属于全民或集体所有。（二）个人租赁时，承租方用个人财产投资形成的资产，属于该投资者所有。（三）合伙租赁时，承租方投资形成的资产，归承租成员共有。（四）全员租赁时，承租方用其收入新国资产，产权属于全体职工。（五）企业承租企业时，承租方用其收入新增资产属于承租企业所有（集体企业）或经营管理（全民企业）。租赁期满时这些资产如何处理，合同中应明确约定。没有约定时，可以折价卖给出租方，并对利用承租方新增资产创造的利润，可以从中提取适当比例的分成，归承租方所有。
　　 六、 于企业租赁合同争议的处理

　　与企业承包经营合同一样，当事人因租赁经营合同发生纠纷时，应当协商解决。协商不成的，可以根据合同的约定向工商行政管理机关的经济合同仲裁委员会申请调解或仲裁。租赁经营合同的任何一方对仲裁机关的仲裁决定不服，可以在接到仲裁决定书之日起10天内向上一级仲裁机关申请复议。上一级仲裁机关作出的决定，即为终局裁决。逾期未申请复议，仲裁决定即发生法律效力。

　　租赁经营合同的任何一方可以根据租赁经营合同规定，直接向人民法院起诉。

参考合同文本格式（九）

租赁经营合同

出租方：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

承租方：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ；

承租经营者：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

租赁企业名称：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

地址： 　　　　　　　　　　　　、所有制性质：　　　　　　　　　　　、

帐号：　　　　　　　　　　　　 、经营范围： 　　　　　　　　　　　　、

出租方与承租方双方根据 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　，

经协商签订本合同。

　　一、 租赁企业概况（详见附表1）
　　 1、固定资产： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　 2、自有流动资金：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　 3、产品、产值、产量： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　二、 租赁期限
　　共 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止。

　　三、 交接手续： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
四、经营目标

承租方在承租期内必须完成下列指标：

1、总产值： 元，其中 年 元； 年 元； 年 元。
2、实现利润： 元，其中 年 元； 年 元； 年 元。
3、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

4、 　 　　　　　 　　　　　　 　 　 　　 　　　　　　　　　　　　

　　五、 租金
　　　　　1、租金数额：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

2、租金计算方法： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　3、租金交付期限和交付办法： 　　　　　　　　　　　　　　　

　　六、 租赁收入的分配
　　　　　1、承租期间所得收入，除依法纳税外，以下列比例划分为承租方收入（含租金）、生产发展基金、奖励基金和福利基金：　　　　　　　　　　　　

2、对承租方的收入，扣除租金外，每一租赁年度支付给承租方 ，

其余部分作为风险基金留存，承租方无权支配。具体办法为　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ：

3、承租经营者合伙承租成员在租赁期间可预支生活费。数额为　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ：预支办法为 　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　

4、 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　七、 企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　

　　八、 担保

1、承租方提供下列财产作抵押：现金 元； 、 、

，折价 元；总额计为 元。

2、 自愿作为承租方的保证人，提供下列财产作为担保： ，总额 元。

3、 自愿作为承租方的保证人，提供下列财产作为担保 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

，总额为 元。

　　九、 双方的权利和义务

出租方有权：

1、 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

2、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

3、 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

承租方有权：

1、 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　                                                         &